宇沃谈项目 | 都在拉斯维加斯,什么样的项目更值得投(上)

EB5的核心是投资

在宇沃投资监管下

OTS餐厅持续盈利

 

2014年8月,OTS餐厅在拉斯维加斯大道(The Strip)上的“旗舰店”——Off the Strip at THE LINQ正式开业。由于OTS坐拥着The LINQ赌场酒店入口处最优越的沿街位置,很快它就在2015年3月就获得了盈利。同年8月,更是获得了美国移民局的I-924范本认证。 自开业至今, 宇沃的投资监管就没有终止过,OTS餐厅每年的营收和知名度都在增长,成长性已超过预期。虽然是在美国最繁华的城市——拉斯维加斯,投资始终是一项技术活,也是成败的分水岭,风控措施是否到位,经验教训都值得我们重视。

 

01 | EB-5的行业问题给了我们什么警示?

有人说投资就是看眼光,非常多的经验告诉我们,不但要眼光好,对于过程的持续把控更为关键。所以,投资其实是一门技术活,而美国EB-5投资移民就是一门有关投资的技术活。

尽管今天中国的中产阶层对于海外投资已经初具认识,但海外投资成功,乃至成功获得海外身份,却不是人人都能做到的。至少,宇沃从多年的专业经验看来,中美之间在商业习惯和投资理念上差异之巨大,如同中间隔着一个太平洋。

下面的区域中心和项目你是否听说过?

自中国有EB-5这回事开始,行业中就存在着种种“车祸”项目,尽管“包装精美”,体量庞大,造势集中,甚至有看似高大上,但始终突破不了“搬砖头”的模式。也因为这样的模式,致使投资人从市场中获取了各种夸大不实的信息,却对于掌握投资本身无能为力。

 

02 | OTS餐厅何以吸引我们的关注?

就EB-5行业中的问题,作为落地美国的金融服务机构,宇沃率先将华尔街的监管模式引入EB-5投资中。由此,我们得以深度参与OTS餐厅项目的运营管理,包含投资前的尽调,投资中对经营状况的把控,以及对于可能发生的危机,采取多方面的风控措施,力求为中国家庭避开美国投资中的“雷区”,直至最终获得绿卡和本金返还。

OTS项目的推荐方,向我们展现了怎样的实力?

最初,我们获悉OTS餐厅项目,是通过拉斯维加斯博彩业三巨头之一——凯撒娱乐的一位高管。OTS餐厅品牌早在2007年就在拉斯维加斯创立了,短时间内就取得了成功,而凯撒娱乐邀请他们进驻THE LINQ酒店,正是看中他们在当地的人气和优质客源。这位高管描述说,凯撒娱乐当时正在进行THE LINQ酒店的翻新项目,来迎合美国本土趋向年轻化的消费需求,而OTS餐厅的风格,能够增强THE LINQ酒店在拉斯维加斯大道上的多元性和竞争力。如果OTS餐厅能够顺利融资,凯撒娱乐将为他们日后的经营提供优厚的条件。

当时,宇沃资本美国CEO,Richard先生,对项目进行了确认。Richard对于凯撒娱乐非常熟悉。他在大学时代就创立了自己的公司,经手过近200万平方英尺的零售地产和办公楼的研究开发项目,以及45000公顷的土地开发,其中就包含凯撒娱乐购物中心Forum Shops的二期工程。整个购物中心以古罗马市集为主题,总面积59,100平方米,倚靠拥有3960个客房的凯撒皇宫,日平均客流量可达54000人次,它的每平方米年营业收入的13,000美元,在实体经营中,是一骑绝尘。

在项目所在地,我们如何把握项目细节?

对于这样一个良好的投资机遇,宇沃展开了实地考察,对餐厅未来运营发展进行了可行性分析。考虑到EB-5投资,餐厅不仅需要持续经营,而且要创造足够的营业收入来支撑足够的雇佣人数,我们对餐厅盈利的能力做了深入考察。那么首先,餐厅消费人群从哪里来?

 

a.地段是餐厅经营的关键

Off the Strip at THE LINQ拥有一家餐厅梦寐以求的位置。在繁华的拉斯维加斯大道旁,通过步行就能达到赌城最知名的地标建筑,百乐宫的音乐喷泉,巴黎赌场酒店的微缩景观,埃菲尔铁塔和凯撒宫的古希腊广场,不仅构成了非常奢华的游玩体验,也在发展上起到了相互促进的作用。 作为凯撒娱乐的年轻品牌The LINQ,是一所拥有2640间客房的赌场酒店,而OTS餐厅的正门恰好位于赌场酒店的入口,向外则是一条繁忙步行街。这条步行街也是通往世界最大的摩天轮High Roller的必经之路。借助周围景点的知名度,OTS餐厅想要获得提升是事半功倍的。

在今后几年中,拉斯维加斯旅游业经济还将进一步复苏。在The Strip北边会有永利酒店的扩建项目,在The Strip南边会有Las Vegas Raiders的新球场,OTS餐厅所占据的地理位置将更加核心。

 

b.优质客源是餐厅收入的保证

为了达成餐厅业绩指标,OTS餐厅对于客流量,有着非常精确的计算。—过去3年间,每年造访拉斯维加斯的游客超过4,100万人次。—在经济最低谷的2009年,也有3600万人次。—每年经过项目所在地的有1,000万人,站到整个赌城的1/4。—在项目周边方圆2.5英里内,拥有近94,000间客房,酒店入住率一般都在90%左右,周末入住率可达95%。—如果入店消费率达到2%,全年OTS餐厅就要接待客流200,000人次。

在过去的2017年度,OTS餐厅累计接待客流310,245人次,相当于每30人经过餐厅,就会有一人进来用餐,而2018年下半年,The LINQ赌场酒店还将在步行街的上空建设一条高空滑索,也必将是一个独特的景观,吸引更多的游客在OTS餐厅周围驻足停留。

 

c.精准定位和优质服务让餐厅锦上添花

OTS餐厅对于当地客群的需求有着精准的把握,得益于他们在一个细分市场上有着很强的追求,并不断提高服务标准。在中国,我们常看到一个网红餐饮品牌,想要通过复制一个商业模式,就一飞冲天,但在美国,食客们来自世界各地,经营者就需要抓住人们变幻莫测的需求和对于新意的渴望。

作为一家主打美式餐饮的酒吧牛排餐厅,很多人会认为,这里价格朴实,服务中规中矩,质量不够,份量来凑。为了突破这样的刻板印象,OTS有很强的服务意识,让全球旅游网站猫途鹰Trip Advisor都不得不给出Certificate of Excellence的肯定(当地4000余家餐厅中排名221位),来表彰餐厅获得长期的好评。在过去几年中,宇沃的投资客户曾经多次到该餐厅用餐,对餐厅情况都非常满意。

OTS餐厅不仅在赌城的市中心地段具有很强的竞争力,24/7全天候营业的时间,更是充分适应了为旅客提供早餐和为赌客提供饮食和酒水的双重需要,可谓是将他们的地理优势发挥到了极致,也说明OTS餐厅不同于任何一家美国本土的餐厅,在服务上更为国际化。

OTS餐厅是拉斯维加斯大道少有的具备5000多平方英尺宴会厅的餐厅,拉斯维加斯婚礼、宴会、舞会的场所。

面对合作伙伴,我们如何评估他们的运营能力?

OTS餐厅成功的关键,离不开背后的经营团队。他们每一位经营人都有20年以上的经验,可谓是美式餐饮业的资深专家组成的梦之队。即使如此,宇沃的审视也是多方面的。

首先是信用。在美国,信用记录是最重要的评估标准,投资项目亦是如此。而且,隔行如隔山,每个行业内都有专家。从这一点上,OTS餐厅是一家美国本土的餐饮品牌,创始人、经营人和投资人都是餐饮行业的佼佼者。餐厅对于自己的定位和发展预期有明确和客观的认知,对于拉斯维加斯当地餐饮的发展也有非常准确的判断。

其次是团队精神。归根结底,项目运作也靠人的,投资团队凝聚力、经验、成绩、眼光、工作热情和愿景,往往是高下立判。OTS餐厅的可贵之处,就在于他们经历金融危机也保持良好的经营状况,不但不裁员,甚至还有营收增长。每个季度的季报和视频更新,都印证了他们对于投资者的承诺。

最后是人脉。在进驻THE LINQ酒店的餐厅中,不乏有全国性,乃至世界性的餐饮连锁品牌,但OTS餐厅获得凯撒娱乐直接邀请,就有一些四两拨千斤的感觉。

(详情请看下期内容)

 

03 | OTS餐厅项目当时为何独具优势?

事实上,为了确保投资人利益,我们在OTS餐厅以外还考察了许多项目,也拜访了一些当地知名的开发商。我们注意到,当时拉斯维加斯也有一些引人注目的EB-5项目,其经营状况非常不乐观。

去年披露的SLS酒店涉及近800个中国投资移民家庭,高达4亿美元的资金,今年年初,在SLS酒店隔壁的威龙酒店也宣告停业,宇沃资本曾经多次提醒投资人,项目要谨慎选择:《SLS项目追踪报道之一:证监会财报披露 已经严重亏损!》

上图为拉斯维加斯大道北端真实景象拍摄时间:2015年11月10日星期二

 

当然,信息不对称和投后监管缺失,是酿成致命的问题的原因。但在批评的声音之外,许多中国家庭,甚至投资从业者仍会陷入失败项目的困境当中,他们由于不能主动了解美国的真实情况,仅从项目体量大,名气响和市场露出多来决定是否投资,令人惋惜。在SLS酒店项目中,不少投资者都以美国政要和商界名人参与,就草率确定投资,未免在逻辑上过于简单。

不过,我们发现聪明的投资者,已经认识到,EB-5的核心是投资。他们开始重视投资项目背后的问题,项目如何取得盈利?项目资金如何返还?项目如何支持充足的就业数字? 因此,我们从投资角度,对于市场、产品和团队三方面进行评估,都能看出端倪。

所以,在OTS餐厅项目上,它拥有发展必要的先天市场条件,包括优秀地段,人气和凯撒娱乐的支持。餐饮品牌对于客群定位和服务有独到之处,和周边具有较强的差异化。在团队上,每个经营人有过人的履历,并对于投资承诺。

 

04 | 总结和建议

说到这里,不管你是否深谙美国投资之道,还是一位投资小白,投资安全来之不易,需要专业机构和专业人士海量的工作。宇沃资本从1979年积累至今的投资黄金法则—好市场,好产品和好团队,希望和中国投资者分享,并从此开始,实现家庭未来的美好规划。

1. 一个大容量或高速发展的市场,意味着进入者有更大机会分一杯羹,而不至于在窄行业里与传统领先者争个你死我活,也不至于受差行业景气度拖累而迟迟无法收回投资;

2. 一个具有差异化且品质上佳的产品,意味着进入者能迅速在客户心中留下特别印象,并赢得他们来创造消费;

3.一个具有优良品质、丰富成功经验和强大执行能力的团队,意味着有人全力以赴捍卫自己在该行业的好好声誉,尽其所能地实现项目成功盈利,同时也意味着有人脚踏实地地为投资者的资金高度负责。

 

宇沃作为投资管理人,还与哪些美国最优秀的商业团队进行了合作?发生了什么有趣的故事?想要了解更多,敬请关注我们之后的内容。

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