EB-5投资必经之路:如何保管好你的50万美元!

当有人问股神巴菲特是如何能够在投资中百战百胜时,他只是轻描淡写地回了一句:“Never invest in a business you cannot understand”,即“永远不要投资你不了解的(行业/项目)”。

那么在EB-5投资中,你对你投资的项目真的了解吗?知道怎么分辨项目的好坏吗?

3月17日,宇沃资本为投资者专设的“EB-5投资课”继续开展,这一场的主题是《投资项目扫雷的正确姿势》,CEO彭嘉荣为大家呈现近年来常见的项目雷区,更多的重点落在如何规避、拆解和找到真正的好项目。

即使你当天没能来到现场,没关系!以下这篇文章将给您带来满满干货,帮您顺利规避“地雷”,投资成功,收获绿卡!

 

第一部分:打开你的投资雷达,这些烂项目你听过吗?

一、造了6年只造了两个墩子的“纽约”摩天轮

2012年9月,在时任纽约市长Michael Bloomberg出席的一个新闻发布会上,开发商宣布将在斯丹顿岛上修建世界最大的摩天轮,高192米。该项目将通过EB-5向429个EB-5投资人募集超过2.1亿美元的资金。

这是2012年人们想象中的摩天轮,是不是感觉气势恢宏?

在摩天轮上可以远眺曼哈顿繁华的景色,是不是很高大上?

还有纽约市长站台宣传,是不是感觉很靠谱?

然而,卖家秀很美好,买家秀却很残酷!

这两个白色的“墩子”就是2018年你唯一可以在现场看到的摩天轮“碎片”。

 

唏嘘不已的同时,你也会不禁想问,为什么这个项目失败了呢?当年宣传轰轰烈烈,把项目的市场亮点做得噱头十足,而恰恰问题就出在了“市场”上。我们具体分析得出以下三个原因:

1远离市区:斯坦顿岛距离曼哈顿市中心大约有20英里的距离,驱车或轮渡均超过1个小时。摩天轮是在纽约行政区域里,但不是在人们心目中那个繁华的纽约。

2造价高昂:最初预估的造价只有2.3亿美元,之后由于遭遇技术困难和资金无法到位,工程不断停工。到2018年完工成本已经超过7亿美元。

3经济欠发达区域:当地最早是一个垃圾填埋区,并不是一个传统的旅游地点,所以人烟稀少,是纽约州一个较为贫困的地区。

 

二、政府牵头却破产失败的牛肉加工厂

2013年7月,位于美国中西部南达科他州的北方牛肉包装有限合伙企业(以下简称“北方牛肉厂”)因经营失败、负债累累,向法院提交破产申请。该项目160位EB-5投资者(其中至少120位为中国人)的8000多万美元难以收回,同时也无缘绿卡。

这又是一个由政府牵头的项目,当时获得诸如南达科他州发展秘书长等官员的站台宣传,但美国政府为了发展经济,给当地企业拨款、减税是常见之举,更别说官员花点时间出面支持,况且即使得到了弱势的美国政府的支持,又如何?

远在2010-2011年来华宣传时,该项目就因所谓的“政府背景”备受投资者青睐,而恰恰问题就出在了“政府”上,而在真正重要的商业方面却盲目乐观。我们具体分析得出以下两个原因:

1误信所谓的“政府项目”:该项目的确得到过前南达科他州州长迈克·朗兹(Mike Rounds)的支持,但也仅仅在其帮助下,从州政府得到100万美元的赠款而已,远没有中国投资者想象得那么“内容丰富”和“关系特铁”。随着历史的诉讼权、留置权、税收等问题,该项目从原发展商购买用地长达6年后,都一直没有进入运作环节。

2商业计划毫无可行性:160位EB-5投资者如果要全部获得绿卡,那就需要创造1600个就业岗位。南达科他州作为美国中西部的农业州,其畜牧业的确比较发达,但一个区区的牛肉加工厂要实现如此多的就业岗位,谈何容易!

 

三、卷款的美丽家园区域中心一点都不“美丽”

2017年由华人夫妇EdwardChen和Jean Chen(下称“陈氏夫妇”)主导的美丽家园区域中心(Home Paradise Regional Center)收到美国证监会起诉,理由是其实际控制人——陈氏夫妇涉嫌通过虚设的EB-5项目,骗取投资者资金。

美丽家园区域中心所涉EB-5项目的效果图

 

加州法院起诉陈氏夫妇

 

该项目失败原因显而易见,就是“人祸”:EB-5投资者缺乏信得过的管理人,对自己的投资资金进行严格监管,被区域中心负责人通过虚设项目,导致资金被随意挪用。

 

第二部分:如何让EB-5投资的风险降到最低?

相信对以上案例中的惨痛失败,大家已然历历在目,想必看着那些金额都免不了心有余悸。所以为了避开这些“地雷”项目,我们归纳总结了EB-5投资的主要问题

1.    宣传浮夸,货不对板:中国的移民中介有鉴别能力和正确立场吗?

2.    标榜政府,差异巨大:中美投资差异都有哪些关键点?

3.    资金挪用,监督不力:谁应该为投资者履行监管责任?

4.    商业失败,竹篮打水:成功的市场、项目和团队究竟是怎么样的?

 

 

下面就从解决这些问题的角度出发,来为你细细讲解,一个真正值得信任和投资的EB-5项目应该具备哪些条件。

 

一、学习成功者:美国精英是如何进行投资的

宇沃资本美国董事长黄征宇认为,成功不一定能复制,但成功人士的思维方式是可以学习的。从美国最精英圈层的投资中,我们研究得到以下三个标准:

1. 二八原理:意大利经济学家巴莱多认为,在任何一组东西中,最重要的只占其中一小部分,约20%;其余80%尽管是多数,却是次要的。二八原则也存在于投资行业,而且体现程度更高。排名全球前十的投资公司几乎占据整个行业90%的利润。我们要么成为排名靠前者,要么和他们进行深度合作。

2. 价值投资: 一个具有差异化且品质上佳的产品才能够赢得客户长期消费。EB-5是一项长达5年的投资,这意味着投资者要看长期的价值和周期,而非短期价格和个别事件。

3好市场,好产品和好团队:在这三者当中,团队无疑是最重要的。我们需要一个具有优良品质、丰富成功经验和强大执行能力的团队,全力以赴捍卫自己在该行业的好好声誉,尽其所能地实现项目成功盈利,同时也意味着有人脚踏实地地为投资者的资金高度负责。

 

二、破解SLS赌场酒店项目失败的真正原因

SLS拉斯维加斯酒店曾经是一个无限风光的项目。2012年8月,SLS酒店借EB-5投资的形式登陆中国,并前后获得了2期项目、800个投资人总计4亿美元的投资。

然而2014年8月正式营业后,该项目在不到两年的时间里,就亏损超过2亿多美元!

我们试着从市场、产品、团队三个标准来分析SLS失败的原因。

 

市场 地段是市场好坏的重要影响因素,SLS位于拉斯维加斯大道最北端,该区域一直处在缓慢发展甚至停滞不前的状态,其商业开发成熟度远逊于中心地带。SLS周边的项目(例如Riviera、ResortsWorld Las Vegas、Fontainebleau)要么已经关闭但尚未拆除重建,要么处于长期停工状态,大大打击了游客前往该区域消费的积极性。  


产品 SLS是在原Sahara酒店基础上进行重新翻修,受原有建筑的制约,难以完全满足当前游客的新需求。另外,SLS在策划之初就定位偏向于服务年轻一代,这使得SLS将冒有巨大的商业风险:平均年龄在44.8岁的4100万游客是否愿意尝试这么一家以年轻人夜店娱乐为主打的新赌场酒店?仅占游客比重19%的年轻人(21至29岁)能否被吸引到SLS?而且还有足够强的消费意愿和消费能力?在运营一年多的现在,这一切的答案已经实实在在地体现在财务报告里了。 

团队 开业两个月后裁员,SLS自助餐厅被关闭,时任酒店总裁Arash Azarbarzin随即也被辞退;2014年12月3日,SLS拉斯维加斯酒店发起人、也是合伙人的Sam Nazarian在Carson City接受了内华达州博彩管理委员会长达三个半小时的审查,质询的主要内容是关于其与一名敲诈嫌疑犯进行的金额达300万美元的交易,以及关于其近期在前往墨西哥的途中吸毒的证据。最后,管理委员会成员通过2-1的投票结果授予Nazarian一年期的限制执照,规定其在参与SLS经营过程中必须遵守六项条件,包括不得参与博彩监管活动。

 

宇沃资本早在2013年就到拉斯维加斯,实地对项目进行了考察,发现这个新开业的酒店存在许多问题,例如位置偏远、墙纸脱落、餐厅关闭、车库漏水、评分不佳等等。

从今天看来,如果投资者能够在当时就遵循宇沃这些美国投资界的最高标准,完全可以避免入坑。如果能做到这一步,或许已经是投资过程中成功的开始了。

 

第三部分:怎么找到好项目?

辨别出 “地雷”项目只是成功的第一步,我们还得甄选出真正好的EB-5投资项目。我们还是从“市场、产品、团队”三个方面来衡量:

一、市场:你投对地段了吗?

这是旧金山的市中心94102

这是旧金山的居住区94115

 

看着是不是上图明显比下图热闹?感觉更加繁华,更有国际都市的味道?如果让你选择,你是不是会更喜欢上图?

如果你真是这么想的,那就要敲响警钟了。

旧金山的市中心94102:低收入,低学历,住房持有率低,犯罪率高

旧金山市的居住区94115:高收入,高学历,住房持有率高,犯罪率低

 

不要觉得意外!这正是中美之间的一个很大的不同,在美国可能一个富贾名人他所居住的地方,在很多中国人眼中是非常偏僻的郊区,但实际上这里的地段是非常好的,也非常安全。

切记千万不要用中国的常识去判断美国的市场!

 

二、市场:你投对行业了吗?

只有竞争力强的行业,才可以支持EB-5投资对于资金安全和就业创造的双重要求

美国皮尤研究中心Pew Research Center的调查数据

从上图不难看出:在就业方面,美国的教育、医疗和养老行业都在随着经济增长越来越好,而制造业、能源和基础设施相对都处在惯性的衰退中。

根据数据显示,如果遇到经济萧条,制造业、基建、公共行政部门和零售业最先受到冲击,裁员现象最严重,而医疗养老和教育行业相对抗跌性较强。

投资抗跌性强、抗周期的行业,对于绿卡和投资都是更有保障的。

 

三、团队:如何找到一个经验丰富又有活力的团队

怎么找到好团队,我们可以用按图索骥的方式来思考,比如宇沃力推的HGE蒙特梭利学校,它的团队究竟有什么优势:

1有美国精英圈层认可,资本青睐:这是美国千亿富豪家族基金会Walton FamilyFoundation、顶级教育投资基金Learn Capital都已出资到位的最佳教育投资项目。

2有专注性,卓越团队: HGE的团队成员来自学术界、管理咨询业、法律界、房地产业、私募股权和投资银行等,精通培训管理、连锁运营、物业管理和精英教育。HGE团队中有很多教育专家,并且只做教育中的蒙特梭利连锁品牌扩张。

3有业绩支持,就业充足:团队业绩非常可靠,HGE团队在2010-2015年间,获得过招生人数年复合增长率40%和收益年复合增长率35%的业绩。真实创造就业,信息公开透明,回归永久法案投资根本,100%受移民局认可。

4成功历史:5年内已成就20多所全美连锁学校,成功率100%,经典复制,成功必然。

5黄金市场:只进入美国各大都市群的黄金地段,完美匹配高收入、高学历、高素质人群的子女教育刚需。

6策略稳健:充分市场尽调,完全掌握行业现状、学校情况、生源市场、教师储备和财务状况,切实可行的策略带来稳健盈利。

行业有前景+市场有保障+团队有能力=HGE蒙特梭利学校,可谓是EB-5投资人的不二选择!

 

贴心提醒:为什么投资管理人这么可靠?

很多不了解的投资者可能会问:什么是投资管理人,和中介有什么区别,为什么要投EB-5项目找投资管理人就能放一百个心?

百闻不如一见,直接上图:

显而易见,作为投资管理人的宇沃和传统中介有着天壤之别。

宇沃资本对项目的监管包括三大方面:资金监管绿卡监管运营监管

该选择哪一个,相信大家心中都有答案了。 

 

恭喜你,项目扫雷成功!

 

投资管理让EB-5投资回归初衷

只有找到真正了解美国,了解美国投资的专业投资管理人,才能为你的50万美元和绿卡保驾护航。

不管你是否深谙美国投资之道,还是一位投资小白,投资安全来之不易,需要专业机构和专业人士海量的工作。宇沃资本从1979年积累至今的投资经验,希望和中国投资者分享,并从此开始,实现家庭未来的美好规划。

秉承一贯的“价值投资”理念,宇沃立于美国投资前沿,坚持为中国高净值个人及家庭客户提供美国一站式投资服务,涵盖美国精英直投项目、投资移民基金管理、美国保险税务规划、高端定制财富管理等。无论您处在美国投资的哪个阶段,宇沃作为专业投资管理人,都能为您树立全方位的了解。您可以通过宇沃每月的“美国投资系列课”,为您的美国投资答疑解惑;也可在喜马拉雅收听“白宫学者黄征宇的美国课”,让你足不出户,就成为美国通。

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