投资者尽职调查到底看什么

上周六4月14日，宇沃资本在越界世博园举办了EB-5投资系列课程的第二期——《项目尽调做法》。

CEO彭嘉荣先生针对EB-5投资中会产生的项目风险，以及如何通过尽职调查来帮助投资人规避风险进行了详细的讲解，并和在场的客户就EB-5投资相关问题进行了深入的探讨与交流。

本次课程主要围绕以下方面进行讲述：

1

为什么要尽调？你一定想看破这样的卖家秀

2014年，大家看到了金玉其外，败絮其中的e租宝。

卖家秀

买家秀

2014年，宇沃也在美国看到了光鲜亮丽的卖家秀，SLS拉斯维加斯酒店……

外表豪华

明星站台（摇滚明星蓝尼·克罗维兹 右二）

那么结局如何呢？

========到这里先卖个关子========

2

什么是尽调？这是认识投资的第一步

美国证监会要求证券经纪人在向客户销售金融产品的时候，做到信息对称，而EB-5投资移民，也是一项涉及许多金融操作的投资行为。

如果证券发行人或者帮助发行证券的承销商，能够证明自己已经对发行证券的公司进行了“审慎的”(Due Diligence)调查，并且将调查中所发现的问题对投资人或者股民做了披露，那么他们就不必为调查过程中没有发现的信息、无法披露的信息承担责任。

然而，由于EB-5在海外销售，而海外中介并不受美国SEC管辖，因而中介往往对于项目的真实问题也并无义务进行披露，而在美国本土设立的投资机构则不同。

尽职调查对于项目的投资决策意义重大，详尽准确的尽职调查将帮助私募股权投资者了解企业情况，减少因双方信息不对称产生的诸多问题；调查结果将成为双方奠定合理估值并建立深入合作的基础。

3

真正的美国投资尽调有哪些标准？

1、投资理论 Investment Thesis

2、风险考察

3、市场调研

4、消费者调研

5、竞争对手调研

6、团队调研

7、产品核心技术调研

8、公司财务状况调研

9、项目资金结构调研……

然后我们以此为标准回顾一下SLS酒店项目：

（1）市场——地段偏僻

（2）消费者——主打年轻消费群，而拉斯维加斯游客平均年龄42.5岁

（3）竞争对手——拉斯维加斯老牌赌博业-永利、凯撒娱乐等等

（4）团队调研——Sam Nazarian涉毒、开发商SBE集团无经营赌场酒店的经验

（5）核心技术——赌博牌照

（6）公司财务状况——不详、撒哈拉酒店历史上的业绩亏损很严重

（7）项目资金结构——第二顺位，在银行之后

4

尽调检验出可靠的项目，OTS案例分析

同在拉斯维加斯，我们发现了Off The Strip(简称OTS)餐厅：

a、地段是餐厅经营的关键

OTS在繁华的拉斯维加斯大道旁，通过步行就能达到赌城最知名的地标建筑，例如百乐宫的音乐喷泉、微缩埃菲尔铁塔和凯撒宫的古希腊广场，不仅构成了非常奢华的游玩体验，也在发展上起到了相互促进的作用。

这条步行街也是通往世界最大的摩天轮High Roller的必经之路。借助周围景点的知名度，OTS餐厅想要获得提升是事半功倍的。

b.优质客源是餐厅收入的保证

OTS餐厅对于客流量，有着非常精确的计算。

过去3年间，每年造访拉斯维加斯的游客超过4100万人次。在经济最低谷的2009年，也有3600万人次。每年经过项目所在地的有1000万人，站到整个赌城的1/4。

在过去的2017年度，OTS餐厅累计接待客流310245人次，相当于每30人经过餐厅，就会有一人进来用餐。

c.精准定位和优质服务让餐厅锦上添花

OTS餐厅对于当地客群的需求有着精准的把握，得益于他们在一个细分市场上有着很强的追求，并不断提高服务标准。

OTS餐厅有着24/7全天候营业的时间，更是充分适应了为旅客提供早餐和为赌客提供饮食和酒水的双重需要，也说明OTS餐厅不同于任何一家美国本土的餐厅，在服务上更为国际化。

5

投资人自己可以做哪些调研？

1、关注美国经济的周期风险：

标普500净利润表现与经济危机时间高度吻合。

2、了解项目所在地的人口结构：

3、透过专业投资管理人了解项目内幕

如果你居住在旧金山湾区，近年来最富有争议的一个开发项目就是距离Cupertino苹果总部一英里地方的Vallco Mall的改建计划。加州开发商Sand Hill预计投入30亿美元资金让这个废弃的购物中心焕然一新，然而许多当地组织都表示强烈反对，并认为它将折损当地原有的商业，造成交通拥堵和教育设施的紧张。目前，这项表面很美好的计划已经从2016年初搁置至今。

从商业尽调的层面，这座超过40岁的购物中心迫切需要一项切实可靠的复苏计划，才能同时满足投资者和当地居民的需求。

然而，这样不幸的开发项目还不止一件。我们从美国当地了解到，在旧金山猎人角的海军军港重建计划，也面临严重的环境问题。这个在1941–74年间作为海军核测试的地区，从89年就开始改造，但当地的核辐射残留在30年之后的今天都就没有妥善解决。

这里曾是一个海军基地

就在上周4月9日，美国政府承认，有90-97%的土壤样本不达标，因而也表明将对居民产生危害。就一个核辐射的地区，如何才能合理地进行重建，是开发商最需要解决的问题。

环保问题

您想要了解更详细的内容，可以参考当地媒体消息：http://sfbayview.com/2018/04/radiation-problems-multiply-for-san-franciscos-hunters-point/

投资管理让EB-5投资回归初衷

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