从以房养学到百年家族

过去30年，中国有哪一项投资是稳赚不赔的吗？

中国人热衷的投资致富方式，在美国也适用吗？

美国百年家族是如何富过六代的？

 

6月23日周六，宇沃资本在越界世博园举办了EB-5投资系列课程的第四期——《从以房养学到百年家族》。对今天的中国富裕阶层来说，距离实现富过三代仍旧障碍重重，但在美国，成功跨越六代的财富传承却不在少数。要找到答案，我们先来来看看，过去的40年间，中国有哪一项投资可以一帆风顺，几乎稳赚不赔?

多数人的答案，首先会是房地产。从官方统计数据来看，在1987年的改革开放初期，全国的平均房价只有408元/每平方米，30年过去了，上海平均房价已经超过了50000元/每平方米，翻了超过100倍，而让自己的房产升值，你只需要住在里面。

 

美国人致富，不靠7套房 

在美国，历史上也不乏大兴土木的时期，但却很少有热衷于住宅投资的房叔房嫂。

首先，房价不高升值少：现今的全美房价中卫数只有区区215,600美元，相当于中国三线城市的房价。确实，在美国人少有炒住宅房投资的，除了纽约和旧金山，许多地区的房价甚至不升反降，投资空间有限。

编者话：近年来，带着中国买房的思路，仍有不少中国人去美国抢占住宅，期望得到和中国相同的住宅投资收益，然而他们发现，如今的美国市场已经远非08年次贷危机后的抄底窗口。所以，你还在投资美国住宅地产吗？从收益，管理成本和风险综合考量，你就明白了。

其次，买房容易养房难：许多美国人都习惯租房居住，否则不仅要面对房产税，还有房屋保险，社区管理费，水电杂费等等，而且如果要将房产进行隔代传承，还要面临遗增税。

第三，经济起伏需调控：历经多次经济萧条，储贷危机和次贷危机之后，美国政府也认识到调控房产泡沫的重要性，随着特朗普最新税改出台，在纽约和洛杉矶这样的大城市，房贷抵税额和买房首付条件都不如以往那么优厚了。

那么，富过六代的美国财富精英，是怎么做到家族传承的呢？

我们知道，房产的升值动力，源于土地资源有限，而经济不断发展，对可用土地的需求就会不断提升。因此，即使不投资住宅地产，美国也有更好的生财工具——商业地产。

那么，商业地产就是地产开发吗？

No！要选择一个风险可控，收益稳健的地产投资项目，就投资核心地产。商业地产从风险递增的顺序，可以分为有带租户的核心类地产（Core），物业改建的增值类地产（Value-added）和具有较高开发风险的投机型地产（Opportunistic）。

宇沃将顶尖学区地产和抗周期性的高端教育实体投资相结合，打造出了美国最好的蒙特梭利学校，并让投资人可以直接享受到教育投资的美元收益。即使你不是教育投资专业人士，也不需要从0开始！

在美国，老虎21是一个拥有300个身价上亿会员的顶尖富豪俱乐部，总资产规模300亿美元。他们每季度都会统计成员的资产配置，以2017年4个季度为例，老虎21成员资产中占比最高的就是地产，达到30%。老虎21也多次在报告中强调，他们许多成员都从地产投资中获得了大量的财富，但更重要的是，地产类的资产带给他们抵御风险的能力，因而即使在经济逆风期，也少有人减持地产来获得资产的平衡。

美国总统特朗普，就曾是一位家喻户晓的地产商人。特朗普的祖父费雷德是德国移民，来到美国的时候，恰好遇上了西部的淘金热，于是他在西雅图用400美元买下一家餐馆，向矿工提供牛排和酒水。随着采矿业的不断兴旺，弗雷德的生意越做越大，不久又买下了一个两层楼的酒店。在迁到纽约后，他还经营着自己的酒店和理发店。虽然在49岁就去世了，他却给儿子小弗雷德留下一笔不小资产，足以在布鲁克林做起地产开发。

这一切，在总统特朗普的一代，终于到达了顶峰，在美国许多地方，都可以看见Trump冠名的大厦。如今规模庞大的家族资产仍旧由特朗普的子女们掌控。

在美国，商业地产（Commercial Real Estate）指的是能够产生利润和投资收益的物业或土地。

商业地产种类广泛，按照功能就可以就有：多户型公寓住宅楼，酒店，办公物业，零售商铺，工业设施及仓储，和专用用途物业（医院、学校和养老院）等等。

商业地产通常都由专业机构进行打理，不但可以获得高过住宅投资的收益，而且由于是长期租约，能有效为投资人降低管理成本和时间精力。

投资商业地产，投对了也不难 

现在，越来越多中国人开始认识到美国商业地产的投资吸引力，但因为受限于对美国市场缺乏了解，往往无法锁定投资良机。

宇沃认为，为了帮助中国的中产家庭资产国际化，在美国投资的选择上，应该做到收益和风险的平衡，一个好的地产项目应该具有下面的标准。

1. 精英地产 – 遵循价值投资的理念，必须以获得优质资产为目标，而非仅仅看项目包装和市场热度。优质商业地产项目，不仅要在经济好的时候带来盈利，更要在经济不好的时候维持现金流，能够实现保值。在美国，由于一些尚好的投资机遇只向特定机构和特定圈层开放，投资人更应选择懂美国的机构。

2. 收益平稳 – 通过投资美国，中国家庭可以获得的收益是多元的，一是投资自身产生收益，二是美元作为硬通货币，相对人民币的对冲和升值，三是投资和持有风险较低但收益稳定的资产，让家庭整体资产配置更具有抗风险性。 

3. 投资门槛 – 传统上，美国商业地产需要资金体量大，主要由机构操作，然而今天，海外投资正在走入越来越多的中产家庭，灵活使用外汇可谓是锦上添花。

在众多商业地产类别中，宇沃定位A级办公物业，以及最精英的实体结合地产投资：教育、医疗和养老项目，就是为了精准地为投资人获益。

多年前，宇沃资本就参与过硅谷一处A级写字楼的地产直投项目（通常，办公物业由地段、设施和租户定位可分为A, B, C三级，A级最优）。项目位于硅谷核心钻石地段，紧邻各大世界级企业，升值潜力巨大，之前入驻的租户企业均为财富500强公司，硬件设施也非常好。

投资教育，留给未来的不仅是财富

当今时代，正逢中国资本进入美国的热潮，教育投资可谓是多方共赢的，宇沃资本也看到，投资美国蒙氏教育有很好的市场局面：

1、教育文化：美国是教育强国，拥有引领全球的教育资源，特别是精英教育资源，蒙特梭利在中国仍然是新事物，但对美国父母来说，有超乎一般的价值认同，因此对开设蒙特梭利早教，降低了获客成本。

2.  教育人群：美国有庞大的早教适龄群体，不仅是因为美国作为移民国家，人口增长，而建立在前沿教育研究的硕果之上，蒙氏早教倡导人类的教育是从零岁就开始的。蒙特梭利教育对于精英教育提出了完整的实践方法。

3、教育经济：即使当经济在08年次贷危机陷入低谷，在美国最富有的阶层中，教育投入不降反升。即使普通美国父母，都明白子女教育仍是实现阶层跨越最有效的途径。在中国，教育改变命运，在美国，教育传承甚至比财富传承更重要。所以，投资于精英教育，其中的价值是一本万利的。

4、教育未来：教育不管在哪一个时代，都有不可替代性。从工业革命时代，到科技革命时代，教育创新从未停止，即使在未来，蒙特梭利教育市场从规模到纵深，都将获得优秀的成长性。

因而在教育风投Learn Capital和沃尔顿家族基金会等机构争先领投下，宇沃资本结识了美国蒙氏教育领头人HGE教育集团，至今成功合作了多期项目，并坚持将这些精英化、回报稳的投资项目呈现给中国投资人。

宇沃助你把握美国教育投资黄金机遇：优质蒙氏学校，比肩常春藤！

秉承一贯的“价值投资”理念，宇沃立于美国投资前沿，坚持为中国高净值个人及家庭客户提供美国一站式投资服务，涵盖美国精英直投项目、投资移民基金管理、美国保险税务规划、高端定制财富管理等。无论您处在美国投资的哪个阶段，宇沃作为专业投资管理人，都能为您树立全方位的了解。您可以通过宇沃每月的“美国投资系列课”，为您的美国投资答疑解惑；也可在喜马拉雅收听“白宫学者黄征宇的美国课”，让你足不出户，就成为美国通。

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